Как продать дом в рассрочку без риска

Риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку в 2021

Собственник жилья, продавая свою квартиру в рассрочку, всегда беспокоится о том, чтобы не потерять деньги и саму недвижимость. При этом такая продажа является хорошим вариантом как для продавца – если ему нужно продать квартиру быстрее, так и для покупателя, который не хочет влезать в кабалу – так сегодня называют ипотечные кредиты.

Некоторые риски все же существуют, но если знать о них и правильно оформить сделку, неприятности можно предотвратить.

Особенности сделки

Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.

Основной риск заключается в том, что в договоре не будет проставлена четкая дата окончания внесения платежей за квартиру и покупатель растянет их на долгие годы, внося ежемесячно маленькую сумму денег.

Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.

Избежать этого можно несколькими способами:

• не брать у покупателя задаток до тех пор, пока не будет принято окончательное решение по продаже квартиры;
• устанавливая дату заключения основного договора, следует оттянуть момент, поскольку на оформление всех документов зачастую нужно немало времени, которого просто нет у занятых людей;
• сохранить задаток можно даже в том случае, если попался недобросовестный покупатель – нередко люди намеренно не отвечают на звонки, чтобы пропустить дату заключения договора и впоследствии обвинить продавца. Решить этот вопрос можно очень просто – за несколько дней или в назначенный день следует отправить телеграмму покупателю с просьбой явиться для заключения и подписания соглашения.

Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.

При заключении сделки не возникает никаких затруднений, однако, собственнику квартиры следует позаботиться о том, чтобы в договоре был прописан точный график платежей с отметкой об окончании внесения денежных средств и полным погашением задолженности покупателем.

Первый этап – осмотр покупателем жилья. Следует насторожиться, если гражданин осматривает не стены и коммуникации, а вещи в шкафах и комнатах.

Необходимо правильно оформить сделку. В первую очередь составляется предварительный, а затем и основной договор купли-продажи недвижимости. 

Оформляя сделку, следует также позаботиться о составлении:

• акта приема – передачи квартиры покупателю;
• расписки в получении первого взноса.

Договор должен содержать несколько пунктов – положений, в которых обозначаются права и обязанности сторон, условия перехода недвижимости в собственность покупателя, штрафные санкции за невыполнение поставленных условий.

Нередко возникают неприятны ситуации в момент передачи продавцу оплаты за недвижимость. Передача денег может быть осуществлена как наличным, так и безналичным способом.

Продавец может обезопасить себя, если:

1. Назначит встречу покупателю в людном месте, например, в кафе, где будут переданы денежные средства.
2. При составлении договора заранее будет указано, каким способом должны быть переданы деньги.
3. Будут присутствовать двое или более свидетелей.
4. Сразу же после получения денег составляется расписка в их получении.

Один экземпляр расписки отдается покупателю. Также следует внимательно выбирать специалиста – нотариуса, который будет осуществлять процедуру заверения документов. Нередко доверчивые граждане отдают деньги «псевдонотариусам», которые исчезают с лица земли через несколько дней после того, как поставят недействительную печать.

С чего начинается самостоятельная продажа квартиры, узнайте тут.

Чтобы оформить сделку по продаже недвижимости в рассрочку, продавцу нужно собрать пакет документов:

1. Если ранее технический паспорт на квартиру не был оформлен, это необходимо сделать до подписания договора, обратившись в БТИ. При условии, что документ имеется в наличии, но был просрочен, владелец может сдать его в МФЦ и оформить новый, заплатив госпошлину в размере 250 рублей. Документ будет выдан по истечении десяти дней с момента подачи заявки.
2. Справка или свидетельство, на основании которого можно сделать вывод о принадлежности квартиры продавцу. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или документ, подтверждающий наследование недвижимого имущества. Следует учесть, что с 2021 года свидетельство в привычном виде не выдается – можно оформить лишь выписку из ЕГРН.
3. Должна быть сделана выписка из домовой книги – подойдет обычная ксерокопия. Если такой книги нет, то в ЖЭКе нужно получить справку о количестве прописанных и проживающих в квартире граждан.
4. Заранее нужно собрать все платежные квитанции за полгода, чтобы подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
5. Если квартира оформлена на нескольких граждан в долях, потребуется согласие каждого из них, как и согласие супруга, при условии, что недвижимость была приобретена после регистрации брака.
6. Обязательно должно быть приложено согласие органов опеки и попечительства, если в квартире не просто прописаны, а являются полноправными собственниками имущества несовершеннолетние дети.

После того, как все бумаги собраны, собственник квартиры должен сделать ксерокопии паспортов всех участников сделки и членов своей семьи и отнести документы в МФЦ, также можно обратиться в кадастровую палату или Юстицию.

Там продавец и покупатель ставят в известность специалистов о том, что планируется продажа квартиры в рассрочку. На нее будет установлено обременение до того дня, пока новый собственник полностью не расплатиться за жилье.

Возможные риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку

Многие собственники недвижимости не желают связываться с продавцами, которые просят оформить рассрочку, однако, иногда квартира долго не продается и не остается иного выхода, кроме как согласиться.

Ничего плохого в такой продаже нет, продавец получит все деньги к определенному сроку, однако, соглашаясь на подобную сделку, следует обезопасить себя, избежать возможного риска:

1. Покупатель может с течением времени потерять место работы, заболеть и как следствие, стать неплатежеспособным. Застраховать себя от этого можно лишь, заранее обговорив, как стороны будут действовать в подобной ситуации.
2. Чтобы недобросовестный покупатель не присвоил себе квартиру, избежав оплаты за нее, в договоре необходимо прописать, что полное отчуждение недвижимости произойдет лишь после поступления всей суммы.

Остальные риски несущественны, продавцу следует опасаться лишь того, что деньги за квартиру не будут внесены. Единственный риск для покупателя – несоответствие квартиры изначально указанным параметрам, например, может обнаружиться, что где – то протекает труба, сыпятся стены под обоями.

 Также впоследствии зачастую выясняется, что на квартиру было наложено обременение, а поскольку передача права собственности осуществляется лишь после внесения полной суммы, продавец может умолчать об аресте имущества.

Как себя обезопасить

Прежде всего, продавец может сохранить свою недвижимости или деньги за нее, если с ответственностью подойдет к составлению договора купли – продажи. Также следует вызвать оценщика, который назовет рыночную стоимость продаваемого объекта недвижимости – это позволит не продешевить.

Чтобы обезопасить себя, продавцу следует:

1. Продавать квартиру следует по завышенной цене, чтобы покрыть расходы, связанные с оформлением документации, а также свести к минимуму риски «выбивания» денег с покупателя.
2. В ЕГРН необходимо наложить обременение на недвижимость в пользу Продавца. Оно может быть снято только после внесения покупателем полной суммы, указанной в договоре.
3. Необходимо заранее оговорить все условия, в том числе и по назначению штрафных санкций за несвоевременное внесение ежемесячного платежа.

Даже если договор получается слишком большим, необходимо изложить все условия и требования сторон, прописать порядок наступления ответственности за невыполнение условий.

Полностью минимизировать риски практически невозможно, поскольку всегда существует вероятность того, что покупатель постарается если не присвоить имущество себе, то хотя бы ограничиться меньшей суммой. Пресечь это можно только одним способом – правильно составив договор, прописав в нем все спорные вопросы и нюансы.

О том, что делать если риелтор не может продать квартиру, рассказывается тут.

С существенными условиями договора купли продажи квартиры ознакомьтесь здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-dlja-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-v-rassrochku/

Как продать квартиру в рассрочку без риска?

Приобретение недвижимости – затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

• получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
• процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
• при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

• квартира длительное время не продается;
• срочно необходимы деньги;
• у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

Сделка по продаже недвижимости в рассрочку распространена как между гражданами, так и в случае продавцов – юридических лиц.

Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.

Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.

Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании – подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

• ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
• точную информацию об объекте недвижимости;
• права и обязанности сторон;
• порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
• покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

Юридически продажа квартиры в рассрочку попадает под действие ст.488, 489 ГК РФ.

Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).

На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.

Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли – продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

• стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
• устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
• проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
• составляют и подписывают договор о рассрочке;
• осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/rassrochka-bez-riska.html

Как продать в рассрочку товары, авто, квартиру или дом без риска

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно продать в рассрочку движимое и недвижимое имущество, а также различные товары.

Сегодня вы узнаете:

В нынешнее, не совсем простое время, людям очень тяжело насобирать сразу большую сумму для совершения покупки. Тут на помощь может прийти рассрочка.

Она удобна не только покупателям, но и продавцам. Ведь благодаря тому, что деньги за товар можно отдавать частями, люди охотнее совершают покупки. Это способствует увеличению объемов продаж.

Но тут многие покупатели путают рассрочку со схожим термином «кредитование». Это похожие, но довольно разные понятие.

Покупка в кредит – это процесс приобретения товара, когда покупатель оплачивает его не сразу, а частями. При этом в сделке участвует 3 стороны: продавец, покупатель и банковское учреждение. Покупатель помимо стоимости самого товара оплачивает проценты по кредиту, то есть переплачивает.

Покупка в рассрочку – это сделка, в которой принимают участие 2 стороны (продавец и покупатель). При этом покупатель не выплачивает проценты, стоимость товара просто делится на определенное количество платежей.

Продавать в рассрочку можно что угодно. Это может быть бытовая техника, детские товары, движимое и недвижимое имущество (квартиры, дома, автомобили).

Но бывают в жизни ситуации, когда человеку срочно нужна определенная сумма, а покупателей на горизонте не наблюдается. Тогда можно найти человека, который захочет совершить покупку, расплачиваясь постепенно.

Как продавать товары в рассрочку

Если вы открыли свой магазин и решили предложить своим клиентам услугу «Товар в рассрочку», тогда вы должны являться индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Физические лица не могут продавать товар таким образом. Конечно, за то, что вы продадите свой холодильник в рассрочку, не будучи ИП или юрлицом, вас в тюрьму не посадят. Но вы останетесь беззащитны в случае, если покупатель откажется выплачивать оставшуюся часть суммы.

Для того чтобы продать товар, вам нужно будет:

1. Найти покупателя;
2. Попросить его предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность (этот пункт необязателен);
3. Заключить договор купли-продажи товара в рассрочку. Согласно этому документу, продавец обязуется передать товар, а покупатель оплатить его стоимость. Договор должен содержать следующую информацию:

• Полная стоимость товара;
• Сроки погашения рассрочки;
• Размер минимального платежа;
• Условия, на которых продается товар;
• Размер неустойки на случай если покупатель прекратит выплаты;
• Величина первоначального взноса.

1. Получить предоплату. Эта сумма должна составлять минимум 25% от общей стоимости товара.
2. После этого продавец обязан передать товар покупателю.

На первый взгляд, кажется все легко и просто, но продавая в рассрочку товары, нужно знать некоторые правила, которые помогут минимизировать риски:

1. Товар в рассрочку приобретается в том населенном пункте, где фактически проживает покупатель.
2. Реализовывать таким образом товары можно по ценам, указанным на день продажи.
3. Минимальный размер первоначального взноса должен быть не менее 25% от стоимости товара. Если сумма покупки выше 50 необлагаемых минимумов, тогда не менее 50%.
4. Рассрочка предоставляется гражданам, в том случае, если стоимость покупки не превышает их трехмесячный доход.
5. Все платежи по рассрочке покупатель должен отплатить в течение 6-12 месяцев. Если стоимость товара выше 50 необлагаемых минимумов, то максимальный срок ее погашения составляет 24 месяца. Автомобили отечественного производства дают в рассрочку сроком до 5 лет.
6. Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах (1-продавцу, 2-покупателю, 3-на предприятие, где трудится покупатель).
7. Если покупатель уклоняется от выплат по рассрочке в течение 3 месяцев, продавец может подать на него в суд.

Как продать автомобиль в рассрочку

Продавая свое транспортное средство в рассрочку, вам необходимо знать, что существует много рисков, связанных с такой сделкой. Например, машина может быть повреждена до того, как деньги за нее будут вам выплачены, или покупатель скроется на вашем авто в неизвестном направлении.

Тем не менее, если вам срочно нужно продать авто, то это можно сделать и в рассрочку. Но для этого серьезно отнеситесь к оформлению всех документов.

Грамотное оформление сделки минимизирует риски для продавца и покупателя.

Продать транспортное средство в рассрочку можно 3-мя способами:

1. Оформив договор купли-продажи.
2. Заключив договор займа.
3. Составив расписку.

А теперь рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Оформления договора купли-продажи

Суть оформления сделки при составлении договора купли-продажи в следующем. Вы с покупателем составляете и подписываете договор, где прописаны все условия покупки. После этого происходит передача ключей и необходимых документов будущему владельцу. Транспортное средство вы не переоформляете до момента, пока не будет выплачен последний платеж.

Продавая машину, вы должны понимать, что независимо от того кому именно вы продаете свое транспортное средство, сделка должна совершаться в присутствии нотариуса.

По закону вы можете и не заверять договор нотариально, но тогда вы рискуете остаться без машины и без денег. Поэтому даже если покупатель – это ваш родственник, сосед или хороший знакомый, требуйте, чтобы договор купли-продажи заключался при участи нотариуса.

Договор должен содержать максимум информации об условиях сделки.

Обратите внимание на такие пункты:

• «Цена договора и порядок выплат по рассрочке» – должны содержаться сведения, о полной стоимости автомобиля, разработан четкий график погашения задолженностей и прописаны условия, на которых предоставляется рассрочка;
• «Ответственность сторон», «Заключительные положения» – тут оговариваются все возможные нюансы, связанные с рассрочкой. Прописывается ответственность сторон за невыполнение обязанностей, ответственность покупателя за просрочку платежей и методы их взыскания, форс-мажоры и т. д.;
• Внесите пункт, по которому покупатель не сможет продать и перерегистрировать автомобиль;

Ни в коем случае не вписывайте покупателя в паспорт транспортного средства. Это можно сделать только после окончательного расчета с вами.

Часто водители, которые еще не выплатили рассрочку, попадают в ДТП или нарушают ПДД и получают штрафы. Для того чтобы к вам не было никаких претензий, внесите в договор соответствующий пункт о ДТП и штрафах.

Помимо этого, заставьте будущего владельца застраховать авто, оформив КАСКО. Эта процедура хоть и дорогостоящая, но убережет вас от возможных проблем в будущем.

Оформления договора займа

Суть оформления такой сделки в следующем: вы как бы даете взаймы сумму, равную стоимости транспортного средства, после чего покупатель просто отдает вам долг.

Это более сложная процедура, но она считается надежней предыдущей. По ней договор купли-продажи с рассрочкой по платежам заменяется долговыми обязательства.

Для совершения такой сделки необходимо составить и подписать 3 документа.

• Договор купли-продажи транспортного средства (указывать, что товар приобретается в рассрочку не нужно).
• Договор займа – это основной документ сделки. На его основании вы будете получать оговоренные выплаты. В этом документе указываются все пункты, касающиеся рассрочки, что рассматривались ранее в предыдущем варианте.
• Договор, на основании которого авто выступает в качестве залога. Этот документ составляется в качестве страховки. После его подписания, продаваемый автомобиль становится залоговым имуществом.

Договор займа и договор залога обязательно должны быть заверены нотариально.

Продажа автомобиля по расписке

Это самый рискованный способ. К нему лучше прибегать в крайних случаях (например, у вас проблемы с документами на авто). Тем не менее он имеет право на жизнь.

Используя этот вариант продажи, вы передаете право на управление своей машиной покупателю, взяв с него расписку, что он обязуется в указанный срок оплатить свою покупку.

Для того чтобы продать автомобиль в рассрочку по расписке, необходимо составить следующие документы:

1. Расписка, подтверждающая финансовые обязательства покупателя. Этот документ должен содержать следующую информацию:

• Паспортные данные как продавца, так и покупателя;
• Подробные характеристики и данные автомобиля;
• Условия совершения сделки;
• График платежей;
• Санкции за невыполнение обязательств.

1. Доверенность на управление автомобилем. На основании этого документа вы предоставляете покупателю право управлять вашим транспортным средством.

Подписав все документы, расписка остается у продавца, а доверенность у покупателя.

После того как покупатель выплатит всю договоренную сумму, вы можете составить договор купли-продажи и вписать покупателя в паспорт транспортного средства.

Как производятся выплаты?

Гасить задолженность покупатель может 2 способами.

1. Ежемесячно лично передавать вам оговоренную сумму. При этом каждый раз вы должны будете писать расписку, которая будет подтверждать факт передачи денег.
2. С помощью безналичного расчета. Вы предоставляете покупателю номер банковского счета, на который он будет переводить средства. Каждый из вас самостоятельно будет собирать чеки.

Покупка машины – это крупное приобретение. Иногда покупатель отдает деньги за авто не один год. Но деньги имеют свойства обесцениваться. В таком случае многие продавцы следующим образом рассчитывают окончательную величину ежемесячных платежей.

Размер ежемесячный платежей по договору * Коэффициент изменения курса рубля.

Коэффициент изменения курса = Величина курса на сегодняшний день/Величину курса в день покупки.

Как продать квартиру в рассрочку

Для того чтобы продать дом в рассрочку, квартиру или другую недвижимость, вам необходимо помнить, что зачастую максимальный срок по рассрочке на недвижимое имущество составляет 12 месяцев. Иногда, по согласованию обеих сторон, погашать задолженность можно в течение 24 месяцев.

Задаток, который вы должны взять с покупателя составляет 50% от стоимости квартиры.

Продавая участок в рассрочку, или другую собственность, вы должны составить и подписать договор купли-продажи, где будут оговорены следующие условия:

• Сроки платежей;
• Минимальный размер ежемесячных отчислений;
• Размер первоначального взноса;
• Обстоятельства, которые будут считаться форс-мажорными;
• Обременения на имущество (покупатель не сможет его перепродать до полного расчета с продавцом).

Продажа любой недвижимости в рассрочку – это довольно сложный процесс. Если вы никогда не сталкивались с подобными процедурами, вас легко можно будет запутать и обмануть. Для того чтобы не стать жертвой мошенников, рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Они будут вас сопровождать на всех этапах сделки и всячески обезопасят.

Риски, связанные с продажей в рассрочку

Рассрочка предполагает наличие определенных рисков как у покупателя, так и у продавца. Но все-таки человек, который продает товар, рискует больше.

Рассмотрим основные проблемы, которые возникают после оформления рассрочки и возможные варианты их решения.

Заключение

Независимо от того хотите ли вы продать земельный участок в рассрочку, гараж, свой дом или стиральную машину, нужно обезопасить себя, грамотно составив и подписав документы купли-продажи. Лучше не надеяться на порядочность людей, ведь бывают случаи, когда обманывают даже родственники.

Мы советуем хорошо разобраться в данном вопросе или обратиться за юридической помощью к специалистам. Тогда риски будут минимальными.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kak-prodat-v-rassrochku/

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

• в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
• при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
• в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2021 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

• общая стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• дату и порядок внесения платежей;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просроченные платежи;
• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2021 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

• суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
• суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
• суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813